Zadatek czy zaliczka – co wybrać i jak zabezpieczyć umowy przedwstępne?
Pytanie „Co wybrać: zadatek czy zaliczkę i która forma jest bezpieczniejsza” pada najczęściej przy okazji kupowania nieruchomości, ale również przed nabyciem innych dóbr materialnych. Czy rzeczywiście zaliczka jest zwrotna, a zadatek przepada? Poznaj różnice pomiędzy formami zabezpieczeń umowy przedwstępnej!
Czym się różni zaliczka od zadatku?
Doskonale wiemy, że przed podpisaniem umowy przedwstępnej należy bezwzględnie przejrzeć każdy zapis. Paragraf dotyczący zadatku lub zaliczki często przysparza problemów. Obydwie formy zabezpieczenia łączy wspólna cecha, a mianowicie ich przeznaczenie. Każdą z nich wpłaca się na poczet przyszłej umowy. Polskie przepisy jednoznacznie określają różnice pomiędzy zaliczką a zadatkiem.
Przepisy dotyczące zadatku można znaleźć w kodeksie cywilnym, w art. 349. Zgodnie z nim, zadatek jest przekazywany drugiej stronie przy zawieraniu umowy, na ogół przedwstępnej. Ta forma zabezpieczenia ma chronić w przypadku niewywiązania się z umowy przez jedną ze stron. Kiedy dochodzi do wywiązania się z umowy, zadatek jest uznawany za część świadczenia osoby, która go wręczała. Tym samym, kiedy kupujemy np. nieruchomość, to wpłacamy zadatek – jeśli określa to umowa, a przy wykonywaniu kolejnych kroków, suma należna pierwotnemu właścicielowi zmniejsza się o kwotę zadatku. Zadatek najczęściej wynosi 10% wartości przedmiotu umowy, jednak jego wysokość można ustalać indywidualnie. W przypadku, gdy dochodzi do rozwiązania umowy, to sprawa zadatku się komplikuje. Jeśli umowa nie zostaje rozwiązana między stronami lub jeżeli umowa jest niewykonana z powodu niezależnych okoliczności, to zadatek zostaje zwrócony. W przypadku, kiedy jedna ze strony nie dotrzymuje warunków umowy, to druga strona ma prawo odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek. Jeśli od umowy odstępuje nabywca, to traci on wpłacony zadatek, jeśli z kolei od umowy odstępuje sprzedający, to powinien on wypłacić nabywcy podwójną kwotę zadatku. W sytuacji, kiedy zabezpieczenie umowy ma charakter zaliczki i umowa nie dochodzi do skutku, to sprzedający ma obowiązek oddać jej równowartość.
Zadatek i zaliczka – przepisy
Zgodnie z obowiązującym prawem, wyższą formą zabezpieczenia jest zadatek. Kodeks cywilny nie reguluje kwestii zaliczki, a co więcej w ogóle nie wymienia tej formy. Generalnie na etapie umowy przedwstępnej należy konkretnie określić, czy kwota zabezpieczająca obydwie strony jest zaliczką, czy zadatkiem. Podstawowa różnica między tymi dwiema formami polega na tym, że zaliczka w razie czego nie przepada. Z tego też powodu większość kupujących woli podpisywać umowy, w których mowa o zaliczce.
Bez względu na to, czy decyduje się na zaliczkę, czy zadatek, istotne jest to, by dane środki były wliczone jako część zapłaty. Ważna jest również forma wpłaty – jeśli ma być ona gotówkowa, to bezpieczniej jest ją wpłacić u notariusza. Robiąc przelew mamy od razu dowód wpłaty.
Zakup nieruchomości – zaliczka czy zadatek?
Z zaliczką lub zadatkiem mamy najczęściej do czynienia w przypadku zakupu nieruchomości i to na rynku wtórnym. Decydując się na dom lub mieszkanie z rynku pierwotnego, sytuacja wygląda już nieco inaczej. Stronę sprzedającą jest wówczas deweloper, a zasady zakupu są z góry określone. Kupując nieruchomość z rynku wtórnego, mamy już na wstępie spore wątpliwości, czy lepsza będzie zaliczka, czy zadatek. Każda ze stron chce odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy. Sytuacje typu odstąpienie od umowy nieraz się zdarzają. Przykładowo, do właściciela może się zgłosić osoba, która chce zapłacić więcej; kupujący może w międzyczasie może znaleźć lepszą nieruchomość. Właśnie na wypadek takich okoliczności stosuje się zaliczkę lub zadatek. Ten ekwiwalent pieniężny pozwala uniknąć kłopotów. W końcu nabywca na zakup mieszkania najczęściej musi wziąć kredyt hipoteczny, a tym samym załatwić szereg spraw z tym związanych i ponieść również koszty. Z drugiej strony nabywca może nie uzyskać kredytu lub rozmyślić się. Nieprzewidziane sytuacje mogą się przytrafić na każdym kroku, dlatego też umowa przedwstępna jest niezbędna. Określamy w niej zarówno prawa, jak i obowiązki każdej ze stron. Jeśli jednak nie jest ona poparta zabezpieczeniem pieniężnym, to może być różnie. Z tego też względu, zaliczka i zadatek są obecnie standardem. Wybór formy zabezpieczenia określa kupujący i najczęściej bywa to zadatek. Część kupujących się tym zniechęca w obawie przed utratą sporych środków w przypadku nieprzewidzianych okoliczności takich, jak choćby nieuzyskanie kredytu. Z drugiej strony, mając w planach zakup nieruchomości, zdolność kredytowa powinna być już sprawdzona, aby w przyszłości uniknąć przykrych niespodzianek.
Umowa dotycząca zakupu nieruchomości musi być dopracowana pod każdym względem, dlatego też najbezpieczniej jest, kiedy sporządza ją notariusz lub agencja nieruchomości. Wysokość zadatku lub zaliczki nie powinna być zbyt wysoka. Należy również dopilnować tego, by określona kwota została wliczona jako część zapłaty. Mimo różnego rodzaju wątpliwości, warto pamiętać o tym, że zaliczka lub zadatek stanowi zabezpieczenie obydwu stron.