Wkład własny – wszystko, co powinieneś wiedzieć

Zakup nieruchomości najczęściej jest finansowany z kredytu hipotecznego. Tak naprawdę niewiele osób może sobie pozwolić na zakup z własnych środków. Przed spełnieniem swojego marzenia, należy jednak podjąć sporo ważnych decyzji i przygotować się na masę uciążliwych formalności. Jednym z problemów, które napotyka każda osoba zaciągająca kredyt hipoteczny, jest wkład własny. Jest to spora suma pieniędzy, którą nie tak łatwo uzbierać. Czy można zatem jakoś to obejść? Jak zaciągnąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego? Czy każdy bank wymaga posiadania takiego zabezpieczenia? Tego wszystkiego dowiesz się z poniższego artykułu.

Czym jest wkład własny?

Od jakiegoś czasu banki sukcesywnie zaostrzają swoją politykę związaną z udzielaniem kredytów hipotecznych. O ile jeszcze kilka lat temu kredyty finansujące zakup nieruchomości w 100% były standardem, o tyle obecnie sytuacja wygląda zupełnie inaczej. Warto również wspomnieć, że w przeszłości do kredytu hipotecznego można było dobrać jeszcze kredyt na urządzenie wnętrza lub na remont – wówczas mówiło się o tzw. kredycie hipotecznym na 120% nieruchomości. Dzisiaj natomiast zawsze wymagany jest tzw. wkład własny. Dokładnie rzecz ujmując, jest to wkład osoby biorącej kredyt w inwestycję finansowaną przez bank. Kredytobiorca do nieruchomości, którą ma zamiar kupić, musi zatem dorzucić swoje oszczędności, które pokryją np. 20% wartości mieszkania. Resztę finansuje oczywiście bank. Co ciekawe, z koniecznością wkładu własnego możemy się również spotkać w przypadku zaciągania kredytów samochodowych lub inwestycyjnych.

O wkładzie własnym była mowa już w 2006 roku w rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego. W 2013 wprowadzono istotną zmianę, gdyż znalazł się tam zapis mówiący o wymogu powolnego wprowadzania obowiązkowego wkładu własnego. Miał on pełnić funkcję zabezpieczającą zarówno dla instytucji finansowych, jak i dla samych kredytobiorców. W sytuacji gdyby kredytobiorca popadł w tarapaty finansowe i byłby zmuszony do sprzedaży nieruchomości, a w międzyczasie jej wartość by spadła, to zostałby on z zadłużeniem oraz bez mieszkania. Wkład własny przed tym chroni. Z drugiej strony, bank się w ten sposób również zabezpiecza.

Ile wynosi minimalny wkład własny?

Kwestia wkładu własnego jest regulowana przez konkretne rozporządzenia, niemniej każdy bank posiada swoją wewnętrzną politykę. Do 2014 roku możliwe były zaciągnięcie kredytu hipotecznego na całą wartość nieruchomości. Mało tego, bezproblemową kwestią było również wzięcie dodatkowej sumy – np. 10% lub 20% na urządzenie czy remont. Od 2014 roku powoli zaczęto wcielać w życie rekomendację KNF-u. I tak przez pierwszy rok, banki wprowadziły wymóg posiadania 5% wkładu własnego. W kolejnym roku został on podwyższony do 10%, a w następnym do 15%. Od 2017 roku wymagane jest 20%.

Banki jednak dają kredytobiorcom pewne możliwości. Oczywiście od kredytobiorców wymagany jest wkład własny, który może wynosić np. 10%, ale pod warunkiem, że brakująca część zostanie ubezpieczona. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego jest zabezpieczeniem zobowiązań. Tym samym kredytobiorcy mieli większe pole do popisu i wkład własny nie był już tak uciążliwą kwestią. Z kredytów hipotecznych mogły skorzystać nawet osoby, które nie miały zapasu gotówki. Sytuacja ta została niestety zaburzona w związku z koronawirusem. Banki w obliczu niepewności na nowo podwyższały wymagany wkład własny ale jeszcze na rynku można znaleźć banki które udzielają kredytu z 10% wkładem własnym.

Jak wziąć kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Wkład własny to bez wątpienia spore utrudnienie dla wszystkich kredytobiorców. Uzbieranie 10%-20% wartości nieruchomości jest nie lada problemem. Mało osób posiada takie oszczędności i nieraz nawet systematyczne odkładanie pieniędzy na niewiele się zda. Jak zatem poradzić sobie z brakiem środków na wkład własny? Istnieje kilka możliwości, na sfinansowanie wkładu:

• środki wniesione na rzecz dewelopera, zadatek lub zaliczka – tego rodzaju koszty i wpłaty, nieraz niezbędne, które dokonywane były na rzecz dewelopera lub sprzedającego, mogą być wliczane na poczet wkładu własnego
• darowizna – środki na wymagany wkład własny mogą nam zostać po prostu przekazane; należy jednak pamiętać, by fakt ten zgłosić do Urzędu Skarbowego, a nieraz odprowadzić również podatek
• pożyczka na wkład własny udzielana przez dewelopera – opcje tego rodzaju są rzadko kiedy spotykane i dotyczą jedynie mieszkań z rynku pierwotnego, ale jeśli na nie natrafimy, to warto je rozważyć.
• zabezpieczenie na innej nieruchomości – jeśli jesteśmy już właścicielem nieruchomości lub działki, która nie zabezpiecza innego kredytu, to możemy na własności ustanowić hipotekę na rzecz banku
• zabezpieczenie na innej nieruchomości, nawet jeśli nie jesteśmy jej właścicielem – jeśli bliska nam osoba wyrazi zgodę, to bank może ustanowić zabezpieczenie na należącej do niej nieruchomości; co wiąże się oczywiście z tym, że dana osoba będzie również kredytobiorcą
• środki zgromadzone na IKE lub IKZE – opcję zabezpieczenia na tego rodzaju środkach akceptuje tylko część banków; nie ma tu oczywiście mowy o ich wypłacie
• zastaw na papierach wartościowych – dla niektórych banków zastaw na papierach wartościowych jest możliwy tylko w przypadku obligacji skarbowych, dla innych zaś na funduszach inwestycyjnych, obligacjach korporacyjnych czy nawet na akcjach
• koszty poniesione na dotychczasowe roboty budowlane i zakup materiałów budowlanych w przypadku działki pod zabudowę domu – rozwiązanie jest dostępne tylko dla osób, które budują dom.

Kredyty hipoteczne, wysokość wkładu własnego i sposoby na sfinansowanie zabezpieczenia to trudny temat. W końcu każdy bank posiada własne wytyczne dotyczące zarówno samego kredytu hipotecznego, jak i wkładu własnego. To drugie zagadnienie może się przedstawiać różnie i mogą być brane pod uwagę inne czynniki. Wybór niewłaściwej opcji, bez zorientowania się w temacie, może zaowocować błędnymi decyzjami. Jak zatem tego uniknąć? W tym celu warto udać się do doradcy finansowego, który przedstawi najkorzystniejsze dla nas rozwiązania i zawsze będzie na bieżąco ze wszystkimi zmianami. Dzięki temu cały proces ubiegania się o kredyt przebiegnie bez stresu, a kwestia wkładu własnego nie będzie nam spędzać snu z powiek.