Hipoteka łączna jako zabezpieczenie kredytu hipotecznego

Hipoteka łączna to jeden ze sposobów finansowania nieruchomości. Rzadko kiedy jest on wcielany w życie i potencjalny kredytobiorca kredytu hipotecznego w praktyce nieraz nie ma pojęcia, czym się on charakteryzuje oraz w jakim przypadku warto z niego skorzystać. Czym zatem jest hipoteka łączna? Jak ją ustanowić? Kiedy warto rozważyć taką opcję? Tego wszystkiego dowiesz się z poniższego artykułu!

Czym jest hipoteka łączna?

Na wstępie warto zaznaczyć, że rzadko który bank posiada w swoich propozycjach hipotekę łączną. Taka forma kredytu hipotecznego jest dosyć skomplikowana, co jednak nie oznacza, że w niektórych sytuacjach nie może ułatwić nam życia. Jak wszyscy wiemy, w przypadku kredytu hipotecznego, wierzyciel, a więc bank musi mieć pewność, że kredytobiorca spłaci swoje zobowiązanie. Tym samym kredytobiorca zdaje sobie sprawę, że właścicielem zakupionej nieruchomości do momentu spłaty kredytu będzie bank. Nieraz jednak zdolność kredytowa nie jest wystarczająca do uzyskania kredytu hipotecznego i należy ją poprawić. Kredytobiorca może się zatem zdecydować, że przeznaczy inną nieruchomość, której jest właścicielem pod tzw. zastaw hipoteczny. Należy podkreślić, że bank wówczas zabezpiecza swoją wierzytelność dwiema nieruchomościami i właśnie wtedy mamy do czynienia z hipoteką łączną. Co ważne – hipoteka łączna każdą zastawioną nieruchomość obciąża taką samą kwotą kredytu hipotecznego. Jeśli zatem kredytobiorca ubiega się np. o 400 tys. złotych kredytu hipotecznego i zastawia dwie inne nieruchomości (zarówno nabywaną, jak i tą, której jest właścicielem), to każda z nieruchomości będzie obciążona kwotą 400 tys. złotych. Podsumowując, hipoteka łączna to rodzaj hipoteki zwykłej, z tym, że bank zabezpiecza swoją wierzytelność poprzez wzięcie pod zastaw przynajmniej dwóch nieruchomości kredytobiorcy (nabywaną na kredyt i tą stanowiącą własność kredytobiorcy).

Jakie wymogi musi spełnić kredytobiorca występujący o hipotekę łączoną?

Co ciekawe – nieruchomość stanowiąca zastaw dla banku nie musi koniecznie stanowić własności kredytobiorcy, ale może należeć do kogoś z rodziny lub osób trzecich. Należy podkreślić, że na takowej nieruchomości nie mogą ciążyć żadne zobowiązania kredytowe. Nieraz w sytuacji, gdy nieruchomość należy do osoby trzeciej, to również i ona wraz z głównym kredytobiorcą musi wystąpić o kredyt. Część banków posiadających w ofercie hipotekę łączną zezwala na zastawienie mieszkania spółdzielczego. Przedmiotem hipoteki łączonej mogą być również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, które stanowią własność użytkownika wieczystego. Odpowiednia będzie również część nieruchomości, która stanowi udział współwłaściciela, a więc kredytobiorcy.

Hipoteka łączna najczęściej jest dobrowolna, jednakże warto wspomnieć również o tzw. przymusowej hipotece łącznej. Jest ona ustalana na podstawie postawienia sądu, prokuratora, tytułu wykonawczego itp. Mówiąc inaczej, jest to rodzaj egzekucyjnego zabezpieczenia wierzytelności wierzyciela.

Informacje o hipotece łącznej

Jak ustanowić hipotekę łączną? Hipoteka łączna powstaje dopiero po wpisaniu do księgi wieczystej. W praktyce jednak obciąża ona nieruchomość już od chwili złożenia wniosku. Kredytobiorca musi na początku upewnić się, że znajduje się w księdze wieczystej nieruchomości, na której chce ustanowić hipotekę. Następnie musi się udać do notariusza, by sporządzić akt notarialny z oświadczeniem woli o ustanowieniu hipoteki. Po zebraniu wszystkich dokumentów, należy je złożyć wraz z wnioskiem do sądu. Po tych czynnościach dokonuje się wpisu, a tym samym kończy się proces ustanowienia hipoteki.

Możemy mieć również do czynienia z sytuacją, kiedy hipoteka łączna powstaje jako skutek podziału wcześniej obciążonej nieruchomości. Wówczas też zastawione zostają wszystkie nieruchomości.

Hipoteka łączna a zmiany w prawie

Główne zmiany w prawie mające znaczenie dla osób starających się o hipotekę łączną dotyczą części ułamkowych nieruchomości. Przed nowelizacją ustawy hipoteka po podziale nieruchomości na części ułamkowe obciążała w takim samym zakresie wszystkie podzielone części. Konsekwencje tego były takie, że hipoteką były obciążone wszystkie nieruchomości nieraz wbrew woli właścicieli. Tym samym wierzyciel był na pozycji uprzywilejowanej, a faktyczny właściciel i współwłaściciele nie mogli swobodnie zarządzać swoją nieruchomością. Po zmianach w prawie losy hipoteki nie są regulowane ustawowo, a decydują o nich orzecznictwa. Tym samym, jeśli hipoteka obciąża część nieruchomości, która zostaje zniesiona współwłasności, to następuje jej przekształcenie na nieruchomość przyznaną na własność współwłaścicielowi.

Hipoteka łączna to skomplikowane zagadnienie i sam proces jej ustanowienia nie należy do najłatwiejszych. Zanim się na nią zdecydujemy, to warto wszystko dokładnie przemyśleć i zawczasu rozważyć wszelkie konsekwencje. Pamiętajmy również, by przed podpisaniem umowy skorzystać z porad doradcy finansowego, który wyjaśni nam formalności wiążące się z tą formą zabezpieczenia oraz wskaże poszczególne działania i to, jakie będą one miały znaczenie w przyszłości.